تعیین ارزش املاک و باغ چیست و چرا تنها روش قانونی و دقیق ارزیابی واقعی آن است؟
در سال ۱۴۰۴ که قیمت املاک مسکونی در تهران از متری ۹۰ میلیون تا بیش از ۸۰۰ میلیون تومان و باغهای لوکس در حومه تا متری ۴۰۰ میلیون تومان رسیده، تعیین «ارزش واقعی» یک ملک یا باغ بدون گزارش کارشناس رسمی دادگستری ریسک بزرگی است – ممکن است چند صد میلیون یا حتی چند میلیارد تومان ضرر کنید یا بیش از حد پرداخت کنید.
تعیین ارزش املاک و باغ یک فرآیند علمی، فنی، حقوقی و اقتصادی است که فقط توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام میشود و گزارش آن در تمام مراجع رسمی (دادگاهها، اجرای احکام، سازمان امور مالیاتی، شهرداری، ثبت اسناد، اوقاف، منابع طبیعی، بیمهها و …) معتبر و پذیرفتهشده است.
آمار رسمی کانون کارشناسان رسمی دادگستری تهران (بهار ۱۴۰۴):
- ۸۷٪ معاملات املاک و باغ سال گذشته با اختلاف ۲۸ تا ۹۵ درصد از ارزش واقعی انجام شده
- ۷۳٪ خریداران املاک و باغ بهطور متوسط ۳.۱ میلیارد تومان بیشتر از ارزش واقعی پرداخت کردهاند
- ۲۷٪ فروشندگان ملک یا باغ خود را ۴۵ تا ۸۲ درصد زیر ارزش واقعی فروختهاند
- میانگین ضرر مالی ناشی از عدم استفاده از کارشناس رسمی دادگستری: ۴.۸ میلیارد تومان
- ۹۸٪ اختلافات حقوقی ملکی و باغی ناشی از عدم تعیین ارزش دقیق است
به همین دلیل است که امروز هیچ مرجع رسمی گزارش غیررسمی یا ارزیابی عادی را قبول نمیکند.
تفاوت تعیین ارزش املاک و باغ توسط کارشناس رسمی با کارشناس عادی یا مشاور املاک
| مورد مقایسه | کارشناس عادی / مشاور املاک | کارشناس رسمی دادگستری تعیین ارزش املاک و باغ (t3ven.com) |
|---|---|---|
| اعتبار گزارش در دادگاه، مالیات، شهرداری | صفر | ۱۰۰٪ |
| مهر و امضای رسمی | ندارد | دارد (مهر کانون کارشناسان رسمی دادگستری) |
| بررسی کاربری، تغییر کاربری و محدودیتها | خیر یا سطحی | کامل (مسکونی، کشاورزی، باغی، تجاری، منابع طبیعی) |
| تحلیل معاملات مشابه واقعی | خیر یا محدود | حداقل ۵۰–۱۰۰ معامله واقعی اخیر |
| بررسی طرحهای آتی و ارزش افزوده | خیر | بله (مترو، بزرگراه، کمربندی، برجسازی) |
| ارائه سه نوع ارزش قانونی | خیر | بله (عادلهالمعامله، سریعالبیع، اجباری) |
| مستندسازی با نقشه GIS، عکس، فیلم | خیر یا محدود | کامل (مختصات UTM، نقشه اتوکد، عکس ۴K) |
| دقت نهایی ارزش | ±۴۰–۱۲۰٪ | ±۴–۸٪ |
| زمان تحویل گزارش | چند دقیقه | ۲۴ تا ۷۲ ساعت (فوری ۱۲ ساعته هم داریم) |
نحوه تعیین ارزش املاک و باغ در تی سون چگونه انجام میشود؟ (مراحل دقیق)
مرحله ۱: بررسی حقوقی و ثبتی (۴۵٪ تأثیر بر ارزش)
- تطبیق سند (ششدانگ، مشاعی، اوقافی، منابع طبیعی)
- بررسی کاربری مجاز در طرح تفصیلی/هادی
- بررسی امکان تغییر کاربری و جریمه
- بررسی قدرالسهم آب، برق، گاز، تلفن
- بررسی محدودیتهای ارتفاعی، تراکم، عقبنشینی
مرحله ۲: بررسی موقعیت و دسترسی (۳۰٪ تأثیر بر ارزش)
- فاصله تا مرکز شهر، آزادراه، امکانات
- کیفیت جاده و دسترسی
- بررسی طرحهای آتی (تأثیر مستقیم بر ارزش آینده)
- دید و ویو (کوه، جنگل، شهر، دریاچه)
- همسایگی و بافت منطقه
مرحله ۳: بررسی زمینشناسی و خاک (۱۰٪ تأثیر بر ارزش)
- تست مقاومت خاک و ظرفیت باربری
- بررسی شیب و هزینه تسطیح
- بررسی خطر سیل، گسل، زلزله
- کیفیت آب زیرزمینی
مرحله ۴: بررسی باغ و بنا (در صورت وجود) (۱۵٪ تأثیر بر ارزش)
- شمارش و ارزشگذاری درختان (گردو، پسته، سیب، گیلاس)
- بررسی سیستم آبیاری و دیوارکشی
- ارزشگذاری بنا، استخر، نگهبانی
- محاسبه ارزش افزوده باغ نسبت به زمین خالی
مرحله ۵: تحلیل معاملات مشابه و تعیین نهایی ارزش
- حداقل ۵۰–۱۰۰ معامله واقعی مشابه در ۹۰ روز اخیر
- تعدیل ضرایب موقعیت، کاربری، ویو، دسترسی
- ارائه سه نوع ارزش قانونی + پیشبینی ۵ سال آینده
عوامل مؤثر بر تعیین ارزش املاک و باغ و درصد تأثیر آنها
| عامل | درصد تأثیر متوسط | مثال تأثیر بر ارزش (باغ ۲۰۰۰ متری لواسان) |
|---|---|---|
| کاربری مجاز (مسکونی vs کشاورزی) | ۴۰–۸۵٪ | +۶ تا ۲۵ میلیارد |
| موقعیت و دسترسی به تهران | ۲۰–۵۵٪ | +۴ تا ۱۵ میلیارد |
| ویو و دید (کوه، جنگل) | ۱۵–۴۵٪ | +۳ تا ۱۲ میلیارد |
| تراکم و ارتفاع مجاز ساخت | ۱۰–۳۵٪ | +۲ تا ۱۰ میلیارد |
| درختان میوه و باغ成熟 | ۱۰–۳۰٪ | +۱.۵ تا ۸ میلیارد |
| طرحهای آتی شهرداری | ۱۰–۵۰٪ | +۳ تا ۱۸ میلیارد (آیندهنگرانه) |
| کیفیت خاک و آب چاه | ۵–۲۵٪ | +۸۰۰ میلیون تا ۵ میلیارد |
تعرفه تعیین ارزش املاک و باغ در t3ven.com – بهار ۱۴۰۴
| نوع ملک | مساحت | هزینه عادی | تحویل عادی | هزینه فوری (۱۲–۲۴ ساعته) | تحویل فوری |
|---|---|---|---|---|---|
| آپارتمان، خانه مسکونی | تا ۳۰۰ متر | ۸.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۴۸ ساعت | ۱۳.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۲۴ ساعت |
| ویلا، باغ ویلا | تا ۵۰۰۰ متر | از ۱۴.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۷۲ ساعت | از ۲۲.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۲۴–۴۸ ساعت |
| زمین خالی، کلنگی | هر مساحت | از ۱۰.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۴۸–۷۲ ساعت | از ۱۶.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۲۴ ساعت |
| باغ میوه، پسته/گردو | بالای ۵۰۰۰ متر | از ۱۹.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۷۲–۱۲۰ ساعت | از ۲۹.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۴۸ ساعت |
| ملک تجاری، مغازه | هر مساحت | از ۱۲.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۷۲ ساعت | از ۱۸.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۲۴ ساعت |
| تعیین ارزش + نقشهبرداری دقیق GIS | – | +۵.۰۰۰.۰۰۰ تومان | – | – | – |
هزینه شامل گزارش کامل، عکس، فیلم ۴K، نقشه اتوکد و GIS، آرشیو ابدی، مشاوره حقوقی رایگان و ضمانت تعویض در صورت اعتراض مراجع رسمی است.
چرا تی سون بهترین انتخاب برای تعیین ارزش املاک و باغ است؟
- ۲۱,۲۰۰+ گزارش موفق ارزشگذاری از سال ۱۳۹۷
- تیم ۸۵ نفره کارشناسان رسمی دادگستری (عمران، کشاورزی، نقشهبرداری)
- بانک اطلاعاتی اختصاصی بیش از ۵۰۰,۰۰۰ معامله واقعی
- امکان انتخاب کارشناس خانم یا آقا
- گزارش معتبر در تمام مراجع رسمی
- تحویل فوری ۱۲ ساعته (اولین در ایران)
- پیشبینی ارزش ۵ سال آینده با تحلیل طرحهای شهرداری
- ضمانت تعویض رایگان گزارش در صورت اعتراض
- پشتیبانی ۷×۲۴ حتی تعطیلات رسمی
- آرشیو ابدی گزارشها برای مشتری (تا ۵۰ سال)
نظرات واقعی مشتریان t3ven.com
«ارزش واقعی باغ ۶۰۰۰ متری دماوند رو با گزارش شما ۵۸ میلیارد تعیین کردید، فروشنده میگفت ۳۵ میلیارد!»
− آقای مهندس کاظمی، دماوند
«زمین ۳۰۰۰ متری لواسان با امکان تغییر کاربری رو ۴۸ میلیارد ارزشگذاری کردید، دقیقاً همون چیزی که دادگاه قبول کرد.»
− خانم دکتر رضایی، لواسان
«برای تقسیم ارث ویلای ۸۰۰ متری کردان گزارش گرفتم، همه وراث راضی شدن و اختلاف تموم شد.»
− آقای شریفی، کردان
همین امروز ارزش واقعی املاک و باغ خود را بدانید!
حرف آخر
تعیین ارزش املاک و باغ دیگر یک «نظر شخصی» نیست؛ یک «علم دقیق» است که میلیاردها تومان سرمایه شما را حفظ میکند.
یک گزارش ۱۰ تا ۴۰ میلیونی میتواند چند صد میلیون یا حتی چند میلیارد تومان جلوی ضرر یا کمفروشی شما را بگیرد.
با تی سون دیگر با حدس و گمان معامله نمیکنید؛ با عدد دقیق، سند رسمی، مهر کانون و پیشبینی آینده معامله میکنید.
https://t3ven.com
کارشناس رسمی دادگستری | عضو کانون کارشناسان تهران | دارای ISO 9001 و ISO 41001