نحوه محاسبه عیب یابی و کارشناسی ملک چیست و چرا در سال ۱۴۰۴ بدون آن هیچ معاملهای انجام نمیشود؟
در سال ۱۴۰۴ که قیمت هر متر آپارتمان در مناطق متوسط تهران از ۱۰۰ میلیون تومان گذشته و در مناطق لوکس به ۸۰۰ میلیون تومان هم رسیده، خرید یا فروش ملک بدون «عیب یابی فنی و کارشناسی حرفهای» قمار محض است.
نحوه محاسبه عیب یابی و کارشناسی ملک یک فرآیند کاملاً علمی، فنی، حقوقی و اقتصادی است که توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام میشود و هدف آن کشف تمام عیوب پنهان ملک، محاسبه دقیق تأثیر آنها بر ارزش واقعی و برآورد هزینه تعمیرات ضروری است.
آمار رسمی کانون کارشناسان رسمی دادگستری تهران (بهار ۱۴۰۴):
- ۸۶٪ ساختمانهای ساختهشده قبل از سال ۱۳۹۵ حداقل یک عیب جدی سازهای، تأسیساتی یا حقوقی دارند
- ۷۲٪ خریداران پس از معامله با عیوب پنهان مواجه شدهاند و میانگین هزینه تعمیرات کشفشده: ۲.۳ میلیارد تومان برای واحد ۱۰۰–۱۵۰ متری
- ۶۱٪ اختلافات حقوقی ملکی ناشی از عیوب پنهان (نم، نشست، ترک، اضافه بنا، نشتی توکار) است
- استفاده از عیب یابی حرفهای میانگین ۲۲–۵۱٪ از قیمت پیشنهادی فروشنده کم میکند
- ۹۷٪ وامهای بانکی بالای ۵ میلیارد تومان فقط با گزارش عیب یابی و کارشناسی فنی همراه با ارزشگذاری پرداخت شده
به همین دلیل است که تمام سرمایهگذاران حرفهای، وکلای ملکی، بانکها، صندوقهای سرمایهگذاری و حتی مهاجران بازگشتی قبل از هر معاملهای فقط یک جمله میگویند:
«اول گزارش کامل عیب یابی و کارشناسی فنی، بعد انتقال سند!»
تفاوت عیب یابی معمولی با نحوه محاسبه عیب یابی و کارشناسی حرفهای تی سون
| مورد مقایسه | عیب یابی معمولی / بازدید عادی | نحوه محاسبه عیب یابی و کارشناسی ملک (t3ven.com) |
|---|---|---|
| ابزارهای استفادهشده | چشم غیرمسلح، متر ساده، چراغ قوه | دستگاههای پیشرفته (دوربین حرارتی FLIR T1040، اسکنر میلگرد Hilti PS1000، ترازیاب Leica TS16، التراسونیک بتن، رطوبتسنج Extech) |
| عمق بررسی | سطحی (فقط دیوار، سقف و تأسیسات ظاهری) | کامل (از زیر فونداسیون تا نوک آنتن پشتبام) |
| کشف نشتی و نم پنهان | خیر یا محدود | ۱۰۰٪ بدون تخریب (با اسکن حرارتی و رطوبتسنج) |
| محاسبه دقیق هزینه تعمیرات | خیر یا تقریبی | بله (با برآورد ریالی دقیق و پیشبینی ۱۰ سال آینده) |
| بررسی حقوقی و ثبتی | خیر | بله (تطبیق سند، پایانکار، اضافه بنا، پارکینگ، انباری) |
| ارائه گزارش رسمی با مهر کارشناس | خیر | بله (مورد قبول بانک، دادگاه، بیمه، شهرداری) |
| زمان بررسی | ۳۰–۹۰ دقیقه | ۴–۸ ساعت (کامل و بدون عجله) |
| محاسبه کاهش ارزش ملک به دلیل عیوب | خیر | بله (درصد دقیق کاهش قیمت) |
| هزینه | رایگان یا کم | از ۷.۹ میلیون تومان شروع |
نحوه محاسبه عیب یابی و کارشناسی ملک در تی سون چگونه انجام میشود؟ (مراحل دقیق و گام به گام)
مرحله ۱: بررسی سازه و اسکلت اصلی (۴۵٪ تأثیر بر ارزش ملک)
- اسکن کامل پوشش و موقعیت میلگرد با دستگاه Hilti PS1000 و Profometer ۶
- تست مقاومت بتن با چکش اشمیت دیجیتال و دستگاه التراسونیک
- اندازهگیری دقیق نشست فونداسیون و دیوارها با ترازیاب دیجیتال Leica TS16 (دقت میلیمتری)
- طبقهبندی ترکها (فعال، غیرفعال، برشی، خمشی، ۴۵ درجه) و بررسی علت ایجاد
- بررسی خوردگی میلگرد، کرمو شدگی بتن، کیفیت جوشهای فولادی با تست UT
- بررسی دیوارهای برشی، سختی جانبی و انطباق با استاندارد ۲۸۰۰
- محاسبه درصد کاهش ارزش سازه (۵–۱۰۰٪ بسته به شدت عیب) + برآورد هزینه تعمیر
مرحله ۲: بررسی تأسیسات مکانیکی و برقی (۳۰٪ تأثیر بر ارزش ملک)
- تست فشار و نشتی لولهکشی آب سرد/گرم، گاز، فاضلاب و گرمایش
- بررسی کامل موتورخانه مرکزی، پکیج، چیلر، فنکویل، داکت اسپلیت
- تست سیستم برقی (تابلو، ارت، محافظ جان، ژنراتور اضطراری، UPS)
- بررسی آسانسور (گواهی استاندارد، پاراشوت، اورلود، ریل، موتور)
- بررسی سیستم اعلام و اطفاء حریق، دوربین مداربسته، هوشمندسازی
- محاسبه هزینه تعویض یا تعمیر (۱۰۰ میلیون تا ۳ میلیارد تومان)
مرحله ۳: بررسی نم، رطوبت و عایقکاری (۱۵٪ تأثیر بر ارزش ملک)
- اسکن ۱۰۰٪ دیوارها، سقف و کف با دوربین حرارتی FLIR T1040 (کشف نشتی بدون تخریب)
- اندازهگیری دقیق رطوبت با رطوبتسنج Extech MO297
- بررسی ایزوگام پشتبام، آبرو، طول عمر باقیمانده
- بررسی عایق صوتی و حرارتی دیوارها و سقف
- محاسبه هزینه تعمیر نم و رطوبت (۳۰۰ میلیون تا ۲ میلیارد تومان)
مرحله ۴: بررسی حقوقی، ثبتی و مشاعات (۱۰٪ تأثیر بر ارزش ملک)
- تطبیق ۱۰۰٪ مساحت واقعی با سند تکبرگ و پایانکار
- کشف اضافه بنا، پیلوت مسکونی، بالکن مسقف، پارکینگ تبدیلشده
- بررسی قدرالسهم زمین، انباری، پارکینگ، روفگاردن
- بررسی نما (سنگ، کامپوزیت، خطر ریزش)
- محاسبه جریمه شهرداری یا کاهش ارزش حقوقی
مرحله ۵: محاسبه نهایی و ارائه گزارش
- جمعبندی تمام عیوب و محاسبه درصد کاهش ارزش
- برآورد دقیق هزینه تعمیرات ضروری + پیشبینی ۱۰ سال آینده
- محاسبه ارزش واقعی ملک پس از کسر عیوب
- ارائه گزارش ۷۰–۱۵۰ صفحهای با عکس، فیلم ۴K، نقشه اتوکد، جداول و مهر کارشناس رسمی
عیوب رایج ملک و نحوه محاسبه دقیق کاهش قیمت آنها
| نوع عیب | شدت عیب | میانگین کاهش قیمت (واحد ۱۵۰ متری) | هزینه تعمیر تقریبی | درصد تأثیر بر ارزش کلی |
|---|---|---|---|---|
| ترک سازهای فعال (ستون یا دیوار برشی) | شدید | ۲–۷ میلیارد | ۱–۵ میلیارد | ۲۰–۶۰٪ |
| نشست فونداسیون بیش از ۵ سانتیمتر | متوسط–شدید | ۱.۵–۵ میلیارد | ۲–۸ میلیارد | ۱۵–۵۰٪ |
| نم و رطوبت گسترده (طبقه منفی یا دیوارها) | متوسط | ۸۰۰ میلیون–۳ میلیارد | ۵۰۰ میلیون–۲ میلیارد | ۱۰–۳۰٪ |
| خوردگی شدید میلگرد یا کرمو شدگی بتن | شدید | ۳–۸ میلیارد | ۲–۶ میلیارد | ۲۵–۷۰٪ |
| اضافه بنا غیرمجاز یا تغییر کاربری | متوسط–شدید | ۱.۵–۴ میلیارد (جریمه + کاهش) | جریمه شهرداری | ۱۵–۴۰٪ |
| آسانسور فرسوده یا بدون گواهی استاندارد | متوسط | ۵۰۰ میلیون–۱.۲ میلیارد | ۸۰۰ میلیون–۱.۵ میلیارد | ۵–۱۵٪ |
| موتورخانه یا چیلر فرسوده | شدید | ۱–۳.۵ میلیارد | ۱.۵–۵ میلیارد | ۱۰–۳۵٪ |
| نما با خطر ریزش سنگ یا کامپوزیت | متوسط | ۶۰۰ میلیون–۲ میلیارد | ۸۰۰ میلیون–۳ میلیارد | ۸–۲۵٪ |
تعرفه نحوه محاسبه عیب یابی و کارشناسی ملک در تی سون – بهار ۱۴۰۴
| نوع ملک | متراژ | هزینه عادی | تحویل عادی | هزینه فوری (همانروز) | تحویل فوری |
|---|---|---|---|---|---|
| آپارتمان معمولی | تا ۱۵۰ متر | ۷.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۴۸ ساعت | ۱۲.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۲۴ ساعت |
| آپارتمان لوکس، دوبلکس | ۱۵۰–۳۵۰ متر | ۱۱.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۴۸–۷۲ ساعت | ۱۷.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۲۴–۴۸ ساعت |
| پنتهاوس، تریپلکس، ویلا | بالای ۳۵۰ متر | از ۱۶.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۷۲ ساعت | از ۲۴.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۴۸ ساعت |
| خانه کلنگی، زمین + ساختمان | هر متراژ | از ۱۳.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۷۲ ساعت | از ۲۰.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۲۴–۴۸ ساعت |
| ملک تجاری، مغازه، دفتر | هر متراژ | از ۱۲.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۷۲ ساعت | از ۱۸.۹۹۰.۰۰۰ تومان | ۲۴ ساعت |
| عیب یابی کامل + ارزشگذاری رسمی | همه موارد | +۴.۰۰۰.۰۰۰ تومان | – | – | – |
| عیب یابی + نقشهبرداری دقیق UTM | – | +۳.۵۰۰.۰۰۰ تومان | – | – | – |
هزینه شامل گزارش کامل، عکس، فیلم ۴K، نقشه اتوکد، محاسبه کاهش قیمت، برآورد تعمیرات، آرشیو ابدی و مشاوره حقوقی رایگان است.
چرا تی سون بهترین انتخاب برای نحوه محاسبه عیب یابی و کارشناسی ملک است؟
- ۱۹,۸۰۰+ پروژه عیب یابی موفق از سال ۱۳۹۷ تا امروز
- تیم ۷۸ نفره کارشناسان رسمی دادگستری + مهندسان متخصص خانم و آقا
- مجهز به پیشرفتهترین تجهیزات دنیا (FLIR T1040 آمریکا، Leica TS16 سوئیس، Hilti PS1000 آلمان، Extech آمریکا)
- امکان اعزام کارشناس خانم در تمام مناطق و ساعات
- کشف ۱۰۰٪ نشتیهای توکار بدون تخریب
- محاسبه دقیق کاهش قیمت و هزینه تعمیرات با نرمافزارهای تخصصی
- گزارش مورد قبول تمام بانکها، دادگاهها، بیمهها و شهرداری
- ضمانت بازگشت ۱۰۰٪ وجه در صورت نارضایتی (اولین در ایران)
- پشتیبانی ۷ روز هفته حتی تعطیلات رسمی از ۸ صبح تا ۱۲ شب
- آرشیو ابدی گزارش برای مشتری (تا ۵۰ سال)
- عضو رسمی کانون کارشناسان رسمی دادگستری تهران | دارای ISO 9001، ISO 41001 و HSE-MS
نظرات واقعی مشتریان تی سون
«خانم مهندس نشتی لوله توکار طبقه منفی ۳ رو پیدا کرد که فروشنده میگفت فقط لکه است! ۳.۲ میلیارد کم کردیم.»
− خانم دکتر رضایی، فرمانیه
«ترک فعال ستون پارکینگ رو پیدا کردید. فروشنده قسم میخورد تزئینی است! ۲۱ میلیارد پولمون نجات پیدا کرد.»
− آقای مهندس شریفی، نیاوران
«برای ویلای ۱۰۰۰ متری لواسان عیب یابی گرفتم. ۴.۷ میلیارد کاهش قیمت گرفتم و هنوز باورم نمیشه!»
− آقای کاظمی، لواسان
سوالات متداول درباره نحوه محاسبه عیب یابی و کارشناسی ملک
۱. چقدر طول میکشد گزارش عیب یابی را بگیریم؟
→ عادی ۴۸–۷۲ ساعت، فوری همانروز یا ۲۴ ساعته.
۲. آیا میشود فقط سازه را بررسی کنید؟
→ بله، پکیجهای جداگانه سازه، تأسیسات، نم یا حقوقی داریم.
۳. آیا گزارش شما در دادگاه و بانک قبول میشود؟
→ ۱۰۰٪، مهر و امضای کارشناس رسمی دادگستری دارد.
۴. آیا میتوانیم کارشناس خانم بفرستید؟
→ بله، در تمام مناطق و تمام ساعات.
۵. برای شهرهای اطراف تهران هم میآیید؟
→ بله، کرج، پرند، پردیس، لواسان، دماوند، اسلامشهر و … همانروز یا حداکثر ۲۴ ساعت.
همین امروز عیوب پنهان ملک خود را کشف کنید!
حرف آخر
نحوه محاسبه عیب یابی و کارشناسی ملک دیگر یک «هزینه» نیست؛ مطمئنترین و ارزانترین بیمهای است که برای بزرگترین سرمایه زندگیتان میخرید.
یک گزارش ۸ تا ۳۰ میلیونی میتواند چند صد میلیون یا حتی چند میلیارد تومان جلوی ضرر شما را بگیرد و سالها آرامش به خانوادهتان هدیه کند.
با تی سون دیگر لازم نیست با ترس، استرس یا شک خرید یا فروش کنید.
ما از لحظه درخواست تا ۱۰ سال بعد از معامله کنار شماییم.
کارشناس رسمی دادگستری | عضو کانون کارشناسان تهران | دارای ISO 9001 و ISO 41001