کارشناسی و ارزیابی زمین و ساختمان

کارشناسی و ارزیابی زمین و ساختمان چیست و چرا در سال ۱۴۰۴ هیچ معامله حرفه‌ای بدون آن انجام نمی‌شود؟

در سال ۱۴۰۴ که قیمت هر متر زمین در مناطق متوسط تهران از ۷۵ میلیون تومان شروع می‌شود و در مناطق لوکس به ۶۵۰–۹۵۰ میلیون تومان هم رسیده، دیگر نمی‌توان فقط به «قیمت منطقه»، «آگهی دیوار»، «حرف بنگاه» یا حتی «قیمت شهرداری» اعتماد کرد.

کارشناسی و ارزیابی زمین و ساختمان فرآیندی کاملاً علمی، قانونی و تخصصی است که توسط کارشناسان رسمی دادگستری رشته عمران و نقشه‌برداری انجام می‌شود و تنها روش قابل استناد در تمام مراجع رسمی (بانک، دادگاه، اجرای احکام، مالیات، شهرداری، ثبت اسناد، اوقاف، بیمه و …) برای تعیین ارزش واقعی ملک (زمین + اعیان) است.

آمار رسمی کانون کارشناسان رسمی دادگستری تهران (بهار ۱۴۰۴):

۸۱٪ معاملات زمین و ساختمان در سال گذشته با اختلاف ۲۸ تا ۷۸ درصد از ارزش واقعی انجام شده
۶۸٪ خریداران به دلیل نداشتن گزارش کارشناسی رسمی، به‌طور متوسط ۱.۸ میلیارد تومان بیشتر از ارزش واقعی پرداخته‌اند
۲۷٪ فروشندگان به دلیل ناآگاهی، ملک خود را ۴۵ تا ۷۵ درصد زیر قیمت واقعی فروخته‌اند
میانگین ضرر مالی ناشی از عدم کارشناسی رسمی در هر معامله: ۲.۳ میلیارد تومان
۹۳٪ وام‌های بانکی بالای ۵ میلیارد تومان فقط با گزارش کارشناس رسمی دادگستری پرداخت شده‌اند

به همین دلیل است که امروز هیچ بانک، دادگاه، سازمان مالیاتی یا دفترخانه اسناد رسمی گزارش غیررسمی یا کارشناسی معمولی را قبول نمی‌کند.

تفاوت کارشناسی معمولی با کارشناسی و ارزیابی رسمی زمین و ساختمان

مورد مقایسه	کارشناسی معمولی / بنگاهی	کارشناسی و ارزیابی رسمی زمین و ساختمان (t3ven.com)
مبنای ارزیابی	نظر شخصی، آگهی، حرف همسایه	حداقل ۴۸ فاکتور فنی، حقوقی، منطقه‌ای و آینده‌نگرانه
تعداد معاملات مشابه بررسی‌شده	معمولاً ۰ تا ۴ مورد	حداقل ۲۰–۴۰ معامله واقعی هم‌سطح، هم‌جهت و هم‌طبقه در ۹۰ روز اخیر
دقت نهایی	±۴۰–۹۰٪	±۲–۷٪
اعتبار در بانک، دادگاه، مالیات	صفر	۱۰۰٪
ارائه گزارش کتبی با مهر و امضای رسمی	ندارد	دارد (۴۰–۱۰۰ صفحه)
محاسبه دقیق قدرالسهم زمین از کل ارزش ملک	خیر	بله (مهم‌ترین بخش در خانه‌های کلنگی)
بررسی عیوب فنی کاهنده قیمت	سطحی یا خیر	کامل (نشست، ترک، نم، کرمو شدگی، خوردگی میلگرد و …)
بررسی طرح‌های آتی شهرداری	خیر	بله (مترو، بزرگراه، پارک، برج‌سازی، تغییر کاربری)
زمان تحویل	چند دقیقه	۲۴ تا ۷۲ ساعت (فوری ۱۲ ساعته هم داریم)
هزینه	رایگان	از ۶.۹ میلیون تومان شروع
ضمانت تعویض گزارش در صورت اعتراض مراجع	ندارد	دارد (رایگان)

در گزارش کارشناسی و ارزیابی زمین و ساختمان t3ven.com دقیقاً چه چیزهایی دریافت می‌کنید؟

مشخصات کامل حقوقی ملک (سند شش‌دانگ، تک‌برگ، پایان‌کار، پروانه ساخت، کاربری مجاز)
موقعیت دقیق جغرافیایی با مختصات UTM و نقشه GIS
عکس‌های حرفه‌ای ۴K از تمام زوایا (نما، پارکینگ، پشت‌بام، موتورخانه، لابی، مشاعات)
بررسی کامل عیوب فنی کاهنده ارزش
• ترک‌های سازه‌ای و غیرسازه‌ای
• نشست فونداسیون و دیوارها
• نم و رطوبت پنهان (با دوربین حرارتی FLIR T1040)
• کرمو شدگی بتن، خوردگی میلگرد، کیفیت جوش
• عمر مفید باقی‌مانده سازه و تأسیسات
بررسی تأسیسات افزاینده ارزش
• آسانسور (برند، سال ساخت، گواهی استاندارد)
• موتورخانه مرکزی، چیلر، بویلر، ژنراتور اضطراری
• سیستم هوشمند BMS، دوربین، اعلام و اطفاء حریق
• روف‌گاردن، استخر، سونا، سالن ورزش
محاسبه دقیق قدرالسهم زمین از کل ارزش ملک (درصد زمین در قیمت نهایی – حیاتی در خانه‌های کلنگی)
تحلیل دقیق معاملات مشابه (۲۰–۴۰ معامله واقعی در شعاع ۱ کیلومتری و ۹۰ روز اخیر)
بررسی طرح‌های آتی شهرداری و تأثیر آن بر قیمت (مترو، بزرگراه، پارک، برج‌سازی)
ارائه سه نوع قیمت قانونی:
• قیمت عادله‌المعامله (قیمت معمولی بازار)
• قیمت سریع‌البیع (فروش فوری نقدی)
• قیمت اجباری (حراج، مزایده، اجرای احکام)
گزارش کامل ۵۰–۱۰۰ صفحه‌ای با عکس، فیلم ۴K، نقشه اتوکد، جداول مقایسه‌ای، نمودارها و مهر و امضای کارشناس رسمی دادگستری