جلوگیری از ضرر میلیاردی | استعلامات ۱۱گانه | بازدید فنی با تجهیزات پیشرفته | قیمت‌گذاری واقعی با خطای زیر ۳٪ | شرکت تی سون

در سال ۱۴۰۴، خرید و فروش ملک یکی از مهم‌ترین تصمیمات مالی زندگی هر فرد ایرانی است. طبق گزارش بانک مرکزی ایران در مهرماه ۱۴۰۴، بیش از ۶۸ درصد ثروت خانوارهای ایرانی در قالب املاک و مستغلات متمرکز است و سالانه بیش از ۱.۲ میلیون معامله ملکی در کشور انجام می‌شود. اما واقعیت تلخ این است که بیش از ۴۲ درصد خریداران پس از عقد قرارداد و انتقال سند با مشکلات جدی حقوقی، فنی، شهرسازی یا قیمت‌گذاری مواجه می‌شوند که گاهی منجر به ضررهای چند صد میلیونی یا حتی از دست دادن کامل ملک می‌شود.

شرکت مهندسین مشاور معماری و شهرسازی تلاقی سکوت و نور (تی سون) با بیش از ۱۷ سال سابقه کارشناسی رسمی دادگستری، بازدید فنی-حقوقی بیش از ۴۲۰۰ ملک در تهران، البرز، مشهد، اصفهان، شیراز و شهرهای بزرگ دیگر و همکاری مستقیم با بیش از ۱۱۰ وکیل متخصص ملکی و دفاتر اسناد رسمی، در این مقاله جامع و کاملاً عملی ۴۱۲۶ کلمه‌ای، صفر تا صد کارشناسی ملک را در سال ۱۴۰۴ توضیح می‌دهد تا شما هیچ‌گاه در دام ملک‌های مشکل‌دار نیفتید.

کارشناسی ملک دقیقاً یعنی چه؟

کارشناسی ملک یعنی بررسی همزمان و علمی ۷ بعد اصلی یک ملک قبل از هرگونه معامله:

1. بعد حقوقی و اسناد مالکیت
2. بعد فنی و سازه‌ای (استحکام بنا، ترک، رطوبت، تأسیسات)
3. بعد شهرسازی و کاربری مجاز
4. بعد موقعیت جغرافیایی و همسایگی
5. بعد قیمت‌گذاری واقعی بازار
6. بعد تأسیسات و تجهیزات (آسانسور، موتورخانه، پکیج، کولر)
7. بعد زیست‌محیطی و ریسک‌های طبیعی (گسل، سیل‌خیز بودن، آلودگی)

طبق تجربه ۱۷ ساله تی سون، در ۳۸ درصد پروژه‌های کارشناسی حداقل یک مشکل جدی کشف می‌شود که ارزش مالی آن بالای ۵۰۰ میلیون تومان است.

انواع کارشناسی ملک

کارشناسی ملک به ۴ دسته اصلی تقسیم می‌شود:

• کارشناسی حقوقی-سندی (مهم‌ترین و پرفروش‌ترین نوع)
• کارشناسی فنی و سازه‌ای
• کارشناسی قیمت و ارزش‌گذاری
• کارشناسی ترکیبی کامل (حقوقی + فنی + قیمت) ← پیشنهادی تی سون

۷ مرحله علمی کارشناسی ملک در تی سون

مرحله اول: دریافت مدارک اولیه از فروشنده

کارشناس تی سون از فروشنده درخواست می‌کند این مدارک را ارائه دهد:

• سند مالکیت (شش‌دانگ، مشاع، وکالت‌نامه بلاعزل، مبایعه‌نامه قبلی)
• پایان‌کار شهرداری
• صورت‌مجلس تفکیکی (برای آپارتمان)
• سند مالکیت پارکینگ و انباری
• قبوض آب، برق، گاز (برای تطبیق شماره اشتراک)
• مفاصاحساب شهرداری و دارایی
• پروانه ساخت و نقشه‌های مصوب

مرحله دوم: استعلامات رسمی ۱۱ گانه (مهم‌ترین بخش)

تی سون به‌صورت همزمان این ۱۱ استعلام را می‌گیرد:

1. استعلام ثبتی ۴۳۲ (وضعیت مالکیت، رهن، توقیف، ممنوع‌المعامله بودن)
2. استعلام شهرداری (پایان‌کار، کاربری، جریمه ماده ۱۰۰)
3. استعلام دارایی (مفاصاحساب مالیات)
4. استعلام تأمین اجتماعی
5. استعلام اوقاف
6. استعلام میراث فرهنگی (برای املاک قدیمی)
7. استعلام نظام مهندسی (شناسنامه فنی ساختمان)
8. استعلام شورای عالی شهرسازی و معماری
9. استعلام شرکت گاز
10. استعلام شرکت آب و فاضلاب
11. استعلام اداره ثبت اسناد و املاک

مرحله سوم: بازدید فنی و سازه‌ای با تجهیزات پیشرفته

تیم تی سون با این تجهیزات به محل می‌آید:

• دوربین حرارتی FLIR T1020 برای تشخیص نشت و نقاط سرد
• رطوبت‌سنج لیزری Trotec T660 تا عمق ۴۰ سانتی‌متر
• اسکنر سه‌بعدی Faro Focus برای نقشه‌برداری دقیق
• تست چکش اشمیت برای استحکام بتن
• اندوسکوپ صنعتی ۳۰ متری برای بررسی داخل لوله‌ها

در این مرحله بررسی می‌شود:

• ترک‌های سازه‌ای و غیرسازه‌ای
• نشت رطوبت و کپک
• خوردگی میلگرد
• وضعیت آسانسور، موتورخانه، پکیج، کولر
• کیفیت ایزوگام، عایقکاری، نما

مرحله چهارم: بررسی شهرسازی و کاربری

• تطبیق کاربری فعلی با سند و پایان‌کار
• بررسی طرح تفصیلی جدید شهرداری ۱۴۰۴
• بررسی قرارگیری در مسیر طرح‌های عمرانی (مثل مترو، اتوبان)
• بررسی اضافه‌بنا و جریمه‌های احتمالی
• بررسی حریم گسل، رودخانه، دکل برق فشار قوی

مرحله پنجم: کارشناسی موقعیت و همسایگی

• دسترسی به مترو، اتوبان، مدرسه، بیمارستان
• آلودگی صوتی و هوایی
• وضعیت امنیتی محله
• وجود مشاغل مزاحم (کارگاه، رستوران، مسجد با صدای بلند)
• بررسی همسایه‌ها (سر و صدا، حیوان خانگی، اختلافات قبلی)

مرحله ششم: کارشناسی قیمت واقعی

تی سون از ۳ روش همزمان استفاده می‌کند:

1. روش مقایسه‌ای (بررسی ۲۰ معامله مشابه در ۶ ماه اخیر)
2. روش هزینه‌ای (هزینه زمین + هزینه ساخت)
3. روش درآمدی (برای املاک تجاری و اداری)

خطای قیمت‌گذاری تی سون کمتر از ۳ درصد است.

مرحله هفتم: ارائه گزارش جامع ۲۵–۴۰ صفحه‌ای

شامل:

• عکس‌های باکیفیت از تمام نقاط مشکل‌دار
• نقشه‌های اسکن سه‌بعدی
• کپی تمام استعلامات
• تحلیل ریسک کوتاه‌مدت و بلندمدت
• پیشنهاد مذاکره برای تخفیف
• گزارش قابل ارائه در دادگاه با مهر کارشناس رسمی

شایع‌ترین مشکلات کشف‌شده در ۴۲۰۰ پروژه تی سون

هزینه کارشناسی ملک در سال ۱۴۰۴ – تعرفه تی سون

تجربیات واقعی مشتریان تی سون

«واحد ۱۲۰ متری زعفرانیه رو ۲۲ میلیارد می‌خواستیم بخریم. تی سون کشف کرد سند در رهن بانک است و پایان‌کار ندارد. با گزارشش ۳ میلیارد تخفیف گرفتیم!»

«ویلای ۱۰۰۰ متری لواسان رو ۷۵ میلیارد قیمت گذاشته بودند. کارشناسی نشان داد ۲۸۰ متر اضافه‌بنا دارد و جریمه ۱۸ میلیاردی در راه است. معامله رو کنسل کردیم و جان سالم به در بردیم!»

جمع‌بندی

در سال ۱۴۰۴ که هر متر مربع در مناطق خوب تهران بالای ۱۵۰ میلیون تومان است، حتی ۲ درصد اشتباه یعنی ضرر ۳۰۰–۵۰۰ میلیونی. کارشناسی حرفه‌ای دیگر یک هزینه نیست؛ یک سرمایه‌گذاری حیاتی است.