در ایران، کارشناسی و ارزیابی زمین به عنوان یکی از پیچیده‌ترین حوزه‌های ملکی، تحت تأثیر عوامل اقتصادی، حقوقی و اجتماعی قرار دارد. با توجه به اینکه زمین منبع اصلی ثروت و سرمایه‌گذاری بسیاری از خانوارها است، ارزیابی دقیق آن نه تنها بر معاملات تأثیر می‌گذارد، بلکه در جلوگیری از بحران‌های قضایی نقش کلیدی ایفا می‌کند.
طبق آمار، بیش از یک سوم پرونده‌های قضایی در ایران مربوط به اختلافات ملکی است، که اغلب ریشه در ارزیابی نادرست یا عدم رعایت قوانین ثبت دارد. این مقاله بر چالش‌های ارزیابی زمین در ایران تمرکز دارد، قوانین مرتبط را بررسی می‌کند و به مسائل جاری مانند تورم و رکود بازار می‌پردازد. با استفاده از منابع آموزشی مانند دوره‌های valuation املاک و تحلیل‌های کارشناسی، تلاش می‌شود تا دیدگاهی متفاوت ارائه شود، با تأکید بر جنبه‌های منحصر به فرد ایرانی مانند تأثیر قوانین وقفی و طرح‌های شهری بر ارزش زمین.
چالش‌های ارزیابی زمین در ایران
ارزیابی زمین در ایران با چالش‌های متعددی روبرو است که اغلب از شرایط اقتصادی و حقوقی ناشی می‌شود. یکی از اصلی‌ترین مسائل، نوسانات شدید تورم است. در سال ۱۴۰۴، پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن نصف تورم عمومی خواهد بود، اما این امر ارزیابی را دشوار می‌کند زیرا ارزیابان باید ارزش روز را با توجه به تورم پیش‌بینی‌شده محاسبه کنند . برای مثال، در تهران، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن از ۱۱۲ میلیون تومان فراتر رفته، که این رکوردزنی عجیب چالش‌هایی مانند کمبود نقدینگی و بروکراسی اداری را برای ارزیابان ایجاد کرده است.
چالش دیگر، کمبود کارشناسان متخصص و ابزارهای دقیق است. در بسیاری از مناطق، ارزیابان رسمی دادگستری با صلاحیت امور ثبتی و نقشه‌برداری محدود هستند، و این امر منجر به تأخیر در فرآیندها می‌شود. همچنین، مسائل محیطی مانند تغییرات آب و هوایی و محدودیت‌های منابع آبی در ارزیابی زمین‌های غیرمزروعی تأثیرگذار است . در مازندران، ارزیابی چنین زمین‌هایی نیازمند بررسی دقیق کاربری و قوانین محلی است، زیرا بسیاری از زمین‌ها تحت تأثیر طرح‌های حفاظتی قرار دارند.
علاوه بر این، اختلافات قضایی ناشی از اسناد ناقص یا معارض یکی از بزرگ‌ترین چالش‌هاست. در ایران، اسناد وقفی، رهنی یا مصادره‌ای ارزش زمین را کاهش می‌دهند، زیرا نقل و انتقال آن‌ها نیازمند مجوزهای پیچیده است. کارشناسان باید اصالت مدارک را از مراجع مانند سازمان ثبت بررسی کنند، اما فساد اداری و بروکراسی گاهی این فرآیند را طولانی می‌کند. چالش دیگر، تأثیر رکود بازار است؛ جایی که سازندگان رغبتی برای سرمایه‌گذاری ندارند، و این امر ارزش زمین را در مناطق شهری جدید کاهش می‌دهد .
در سال ۱۴۰۴، چالش‌های جدیدی مانند استفاده از هوش مصنوعی در ارزیابی ظاهر شده است. سرویس‌های غیرحضوری قیمت‌گذاری با AI در شهرهایی مانند تهران، کرج و اصفهان راه‌اندازی شده، اما دقت آن‌ها در برابر عوامل محلی مانند فرهنگ شهرنشینی یا نزدیکی به اماکن مذهبی پایین است . این ابزارها می‌توانند چالش کمبود کارشناس را کاهش دهند، اما نیاز به نظارت قانونی دارند تا از ارزیابی‌های نادرست جلوگیری شود.
قوانین مرتبط با ثبت و ارزیابی زمین در ایران
قوانین ثبت و ارزیابی زمین در ایران بر پایه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ استوار است، اما اصلاحات اخیر آن را به‌روز کرده‌اند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۲) یکی از مهم‌ترین تغییرات است، که اسناد قولنامه‌ای را بی‌اعتبار می‌کند و فقط اسناد رسمی را معتبر میشمارد. این قانون برای کاهش اختلافات طراحی شده، اما ضرب‌الاجل آن شوک جدیدی به بازار املاک وارد کرده، زیرا بسیاری از زمین‌ها فاقد سند رسمی هستند. طبق این قانون، سازمان ثبت موظف است ظرف پنج سال نقشه حدنگاری تمام اراضی را تهیه کند، اما تا سال ۱۴۰۴ پیشرفت آن محدود بوده است .
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی (مصوب ۱۳۹۰) همچنان معتبر است و به مالکان اجازه می‌دهد با ارائه مدارک، سند دریافت کنند .آیین‌نامه ماده ۱۰ قانون جدید ثبت (ابلاغ فروردین ۱۴۰۴) فرآیند را ساده‌تر کرده، اما برای زمین‌های موات یا بایر، مهلت عمرانی سه ساله اعمال می‌شود .قوانین واگذاری زمین نیز چالش‌برانگیز است؛ ماده ۵ قانون ایجاد شهرهای جدید، زمین‌های موات را برای جذب جمعیت سرریز شهری در نظر می‌گیرد، اما مشکلات مکان‌یابی و کمبود امکانات، ارزیابی را پیچیده می‌کند.
در زمینه وقفی، قوانین خاص حاکم است؛ جایی که عرصه وقفی است و اعیان ممکن است متعلق به مستاجر باشد، و نقل و انتقال نیازمند مجوز اوقاف است . قانون ثبت اسناد و املاک با اصلاحات بعدی (ماده اول تا دوم) بر تأسیس ادارات ثبت تأکید دارد، اما در عمل، تعارضات پلاک‌های ثبتی چالش اصلی. قوانین جدید مانند ۳۳ نکته از قانون الزام به ثبت (۱۴۰۲) تأکید می‌کند که فقط مالک رسمی شناخته می‌شود، و اسناد ثبت‌نشده در دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نمی‌شوند .
این قوانین در ایران متفاوت از کشورهای دیگر است، زیرا بر پایه فقه اسلامی (مانند وقف) و نیاز به حدنگاری ملی بنا شده، که چالش‌هایی مانند فساد در واگذاری زمین‌های دولتی را به همراه دارد .
مسائل جاری در ارزیابی زمین در ایران
مسائل جاری ارزیابی زمین در ایران عمدتاً اقتصادی و اجتماعی هستند. تورم بالا و رکود بازار مسکن در سال ۱۴۰۴، ارزیابی را تحت تأثیر قرار داده؛ جایی که قیمت‌ها در تهران رکورد زده، اما در مناطق روستایی یا شهرهای جدید، کاهش ارزش مشاهده می‌شود. مسائل محیط زیستی مانند کمبود آب و تغییرات اقلیمی، ارزش زمین‌های کشاورزی یا غیرمزروعی را کاهش داده، و ارزیابان باید عوامل مانند دسترسی به منابع آبی را در نظر بگیرند .
مسئله دیگر، تأثیر فرهنگ و اجتماع است. در ایران، نزدیکی به اماکن مذهبی یا بازارهای محلی ارزش زمین را افزایش می‌دهد، اما ترافیک و آلودگی در شهرهای بزرگ مانند تهران چالش ایجاد می‌کند. همچنین، کمبود ابزارهای دیجیتال مانند AI در ارزیابی رسمی، منجر به وابستگی به کارشناسان انسانی شده، که با کمبود نیرو همراه است .
در سال ۱۴۰۴، مسائل مربوط به مهاجرت و تمکن مالی برجسته است؛ جایی که ارزیابی زمین برای ویزا یا اقامت خارجی ضروری است، اما نوسانات ارزی ارزش را تغییر می‌دهد. چالش‌های شهرهای جدید نیز جاری است؛ این شهرها برای جذب جمعیت طراحی شده‌اند، اما مشکلات مانند کمبود امکانات و مکان‌یابی نادرست، ارزیابی را دشوار می‌کند .
مثال‌های چالش‌ها و مسائل در ایران
یک مثال چالش‌برانگیز، ارزیابی زمین در مازندران است؛ جایی که زمین‌های غیرمزروعی اغلب تحت تأثیر طرح‌های حفاظتی هستند، و ارزیابان باید قوانین محلی را بررسی کنند . در تهران، مثال رکورد قیمت مسکن (۱۱۲ میلیون تومان به ازای هر متر) نشان‌دهنده چالش تورم است، که ارزیابان را مجبور به پیش‌بینی می‌کند .
در مورد قوانین، مثالی از قانون جدید ثبت: مالکی با قولنامه قدیمی، باید ظرف ضرب‌الاجل سند رسمی بگیرد،ارزش زمین بی‌ارزش می‌شود . در وقفی‌ها، مثالی مانند زمینی در اصفهان که عرصه وقفی است، ارزش اعیان را کاهش می‌دهد زیرا نقل و انتقال پیچیده است .
جمع‌بندی کلی
کارشناسی و ارزیابی زمین در ایران با چالش‌های منحصر به فردی مانند تورم، رکود و بروکراسی روبرو است، که آن را از کشورهای دیگر متمایز می‌کند. قوانین جدید مانند الزام به ثبت رسمی و تعیین تکلیف اراضی فاقد سند، تلاشی برای حل اختلافات است، اما اجرای آن‌ها نیاز به اصلاح دارد. مسائل جاری مانند مسائل محیطی و اجتماعی، ارزیابی را پیچیده‌تر کرده، و نیاز به ابزارهای نوین مانند AI را برجسته می‌سازد. با استفاده از منابع مانند دوره‌های آموزشی و تحلیل‌های کارشناسی ، می‌توان گفت که ارزیابی در ایران بیش از یک فرآیند فنی، یک چالش اجتماعی-اقتصادی است که نیازمند اصلاحات قانونی و مثال‌های واقعی برای پیشرفت است.